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炒房团是怎么炒房的?
其实在媒体第一次鼓吹炒房团这个新闻也好,概念也罢的时候。我就报以轻蔑地一笑:你他娘的忽悠谁呀,骗傻瓜吧!
媒体报道这类新闻,其实都是有导向的,有目的的。等所有舆论都沸沸扬扬热热闹闹,所有人的舆论仇恨目光都集中在了所谓的“炒房团”身上时,随后各种限购就顺水推舟的出台了。这种套路你看懂了吗?炒房团是谁?有吗?外地人在米家附近买套房子就成炒房团了?呵呵!他们比窦娥还冤。他们也没那么大能量把房价推上去。
对于开发商来说,有人买房,凭什么有钱不赚?不卖呀!
所以炒房团就是一个谎言。一个炒出来的转移视线,转移矛盾方向的***目标。如果你有钱,你也会去北上广买一栋楼。无非就是看好哪里的发展。
很多人觉得炒房团很神秘,其实,售楼部就是最大的炒房团,绝大部分售楼部和开发商只是代理合作关系,售楼部把项目接过来,等于说是批发。再高价卖出去~,比如开发商给的价格是6000,售楼部可能是10000……
当然,批发得需要资金,你得预付定金吧,所以炒房团背后都是大佬,这需要雄厚的实力,那些买个三五套,十套八套的严格来说根本算不上炒房客,他们对市场影响不大,只不过也想分上一勺,只能算是散客。
第一大炒房团是大企业,特别是以央企,国企为代表。
这些企业买房子,都是一栋或者几栋楼的买,买下来的时候,可以抵税,可以少缴税,还可以做财务报表,做成想给别人看的财务表报。
然后,等到需要的钱时候,等到企业年报不好看的时候,卖掉一些房子,就可以把利润做的很好看了。
事实上,我国的企业购买的房产数目是巨大的,算是第一大炒房团了。
然后就是一些资方的炒房团,主要就是一些资金方,比如说黑石资本,这些资本炒房,都是以注资或者收购房企的不良资产为主的,炒作房企的不良资产的利润率也是高的离谱,很多都翻倍的利润。
再者就是民间的团体的炒房团了。
这些炒房团,都是通过民间的融资,然后加大杠杆来买。
比如有100万,如果房价也是100万,民间的炒房团不会用100万买一套房子,而是会用***的方式,同时买下几套房子。
不同的炒房团,有不同的炒房手段。
一般说的炒房团通常都是指类似温州炒房团的这种民间炒房团,他们都是用民间融资,加杠杆炒房的。
比如,第一步评估自己手中已有的房产,***设总价为100万元。
第二步将房子抵押,向银行借到70万元。
第三步,***购买两套100万元的房产,每套35万元首付,省下的***支付。
三步下来,我们来看看炒房者通过这轮操作后手上的资产和负债。
1.资产:3套各100万元的房产。
2.负债:抵押自有房产的70万元,***购买两套房各支付的65万元。总共200万元负债。
当房产价格上涨30%时,卖掉手中的两套房产,每套成交价130万元,总共获得260万元,还掉200万元负债,还剩60万元,且自己原有的房子也在。
重复上述操作以获得更多的收益。
我们可以看出,其实这套打法的关键就是通过银行的钱炒作房产,利用杠杆资金放大自己的收益倍数。能够成功的前提是房价不断上涨。近二十年来,房价确实在不断上涨,因此,炒房客赚得盆满钵满。
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